Un settore maturo che opera in modo eco-sostenibile dove gli investimenti si legano a doppio filo ai criteri #ESG e grazie alla ristrutturazione di edifici e ambienti, in un’ottica di rigenerazione urbana, portano in questi poli anche un quid di bellezza.
Questi alcuni degli aspetti che si evincono dal bell’articolo a più voci di Laura Dominici – che ringraziamo – nella Rubrica Real Estate de Il Sole 24 Ore di ieri.
Il focus su riqualificazione e impatto ambientale, tra le attuali sfide dello sviluppo immobiliare in ambito logistico, è stato posto anche da Giorgio Vittorio Montorfano, responsabile dell’area 𝗖𝗼𝗺𝗺𝗲𝗿𝗰𝗶𝗮𝗹 & 𝗥𝗲𝘁𝗮𝗶𝗹 𝗱𝗶 𝗪𝗶𝗣, che ha sottolineato come nei grandi centri urbani giochi un ruolo anche “𝘭𝘰 𝘴𝘷𝘪𝘭𝘶𝘱𝘱𝘰 𝘦 𝘥𝘪𝘧𝘧𝘶𝘴𝘪𝘰𝘯𝘦 𝘤𝘳𝘦𝘴𝘤𝘦𝘯𝘵𝘦 𝘥𝘦𝘭𝘭’𝘢𝘶𝘵𝘰𝘮𝘰𝘵𝘪𝘷𝘦 𝘤𝘢𝘳𝘣𝘰𝘯𝘧𝘳𝘦𝘦”.
Il Centro-Nord, con oltre 140 progetti in pipeline, è lo scenario principale di cambiamento in Italia e l’afflusso di capitali internazionali spinge le aziende a puntare al carbon zero.
Nel pezzo presenti diversi e interessanti punti di vista: Elena Molignoni (Nomisma), Filippo Salis (SFRE), Elena Di Biase (JLL).
Logistica, lavori in corso su oltre 140 progetti nel Centro-Nord
di Laura Dominici
Nel 2022,l’afflusso di capitali internazionali, a quota tre miliardi, ha spinto su prodotti conformi ai criteri Esg e posto al centro della strategia obiettivi ambiziosi come lo «zero carbon»
Sono in arrivo oltre 140 nuovi Progetti nel Nord e Centro Italia, quest’anno, nel comparto della logistica, tra recuperi di ex aree dismesse e moderni sviluppi in green warehousing Bts (Build-to-suit), per un totale di 4,6milionidi mq. A dirlo è un’analisi di World Capital Group. «Il settore della logistica – conferma Elena Molignoni, responsabile Business Unit Immobiliare di Nomisma – è divenuto un settore maturo, scorporato dall’asset class residuale cosiddetta degli investimenti alternativi. L’innovazione tecnologica ed il digitale saranno fattori che contribuiranno a segmentare il settore e condizioneranno le performance reddituali degli sviluppi, prima, e della gestione, poi».
Il ruolo della sostenibilità Un aspetto che ha inciso sul modo di fare business e impresa, secondo Filippo Salis, ceo & founder di Sfre Services for Real Estate, «è la sostenibilità. Ciò si evince- spiega – anche dai numerosi interventi di rigenerazione urbana, di recupero e bonifica di aree dismesse o degradate, nonché di miglioramento delle strutture esistenti. Introdurre l’architettura e il verde negli spazi logistici risponde all’obiettivo di riuscire a trasmettere un’idea di bellezza e comfort mai vissuta prima in questi ambienti, che tenga conto delle esigenze ambientali e sociali del territorio in cui va a insediarsi e che venga percepito dalla comunità come valore aggiunto. I potenziali deal sono rappresentati soprattutto da aree brownfield, sia last mile che delivery, nonché da parchi logistici dalle dimensioni importanti». Per quanto riguarda il fronte degli investitori e quello degli sviluppatori, a suo dire, vi èun completo allineamento ai trend sopraindicati, «prova lampante è rappresentata dal prediligere investimenti in progetti che dimostrino una particolare attenzione per i criteri Esg durante tutte le fasi di lavoro per la realizzazione di immobili per il light industrial».
Una fase di dinamismo «Il mercato logistico italiano sta vivendo una fase di indiscutibile dinamismo che dura ormai ininterrotta dalla global financial crisis – dichiara Elena Di Biase, head of Logistics Capital Markets di Jll L’afflusso sostenuto e crescente di capitali internazionali – arrivato a quota tre miliardi nel 2022- è andato di pari passo con una spinta verso tipologia di prodotto, specifiche tecniche e caratteristiche Esg di alto livello in linea con gli standard europei. Oltre al focus sugli indici di sostenibilità, i nuovi progetti sono necessariamente sempre più attenti ad una definizione più ampia di Esg, con capitali istituzionali che sempre più di frequente mettono obiettivi net- zero carbon al centro della propria strategia di investimento».
Il trend dei canoni Nonostante la significativa iniezione di nuovo prodotto sul mercato, «il trend di crescita dei canoni, che nell’ultimo anno ha registrato una variazione tra il 10% e il 20% a seconda di location e qualità dell’asset- commenta Di Biase- dimostra che l’offerta continua ad essere inferiore alla domanda di spazi. Occorre sottolineare come questi elementi siano oramai stati recepiti da tutti gli investitori, che quindi rimangono estremamente positivi circa i fondamentali del mercato logistico italiano». Questo determina una persistente domanda di prodotto da parte di tutti i profili di rischio, «che risulta in una buona profondità del pool di potenziali acquirenti sia full equity che debt drìven – aggiunge Di Biase – e che in parte bilancia l’espansione dei tassi di rendimento in ingresso. Quest’anno ci aspettiamo una maggiore stabilità dei rendimenti, nonostante la decompressione registrata nel corso del 2022».
Le aree di sviluppo Dando uno sguardo alle caratteristiche degli asset, le metrature sono diverse, con un taglio medio di 40 mila mq. Le principali Regioni interessate dall’evoluzione del business sono: Piemonte, Trentino- Alto Adige, Veneto, Emilia-Romagna, Lazio e Lombardia. Quest’ultima, inoltre, fa da capofila, con48progetti, tra soluzioni già pronte e altre in fase di realizzazione. In Lombardia, ad esempio, i nuovi sviluppi sorgeranno nelle province più strategiche: Brescia, Bergamo, Cremona, Lodi, Mantova, Milano e Pavia. Gli asset si insedieranno in posizioni altamente accessibili e a ridosso delle principali arterie stradali, andando a coprire circa 1,02milioni di mq del territorio lombardo. Mentre per numero di mq è superata dall’Emilia-Romagna(1,07 milioni di mq). «Le aree monitorate per la logistica – spiega Giorgio Montorfano, responsabile dell’Area commercial & retail di WiP – riguardano sempre più i grandi comparti industriali dismessi, che offrono opportunità sempre più interessanti, grazie al bilancio del consumo del suolo pari a zero. Nei grandi centri urbani il riutilizzo e la riqualificazione di immobili commerciali ed industriali oggi è la nuova sfida dello sviluppo immobiliare della logistica, grazie anche allo sviluppo e diffusione crescente dell’automotive carbonfree».
